Дарение недвижимости: как составить и зарегистрировать договор

Недвижимость – один из самых дорогостоящих видов имущества, и часто нет дороже подарка, чем переданная в собственность квартира. Однако есть некоторые проблемы, о которых следует знать тому, кто раньше с этим не сталкивался. Разберемся, как происходит оформление договора дарения квартиры.

Составление договора дарения квартиры родственнику или другу

На практике чаще всего встречается договор дарения квартиры родственнику. Это естественно: не всякий решится передать в дар столь ценное имущество постороннему, к тому же родственное дарение освобождает стороны от необходимости платить налог. Однако с юридической точки зрения дарение внутри семьи и передача по этому договору жилья постороннему отличаются мало.

Гражданское законодательство не требует, чтобы дарение жилой недвижимости было оформлено исключительно в письменном виде – допускается и устное дарение. Однако проводить регистрацию в ЕГРП через Росреестр проще, когда на руках есть документ. Нотариальное оформление также не обязательно, однако нотариус договор дарения квартиры заверить по желанию участников может. Такое заверение делает сделку безопаснее:

1. Нотариус в обязательном порядке проверяет, добровольно ли действуют обе стороны, и насколько хорошо даритель понимает смысл договора. Соответственно заверение документа станет дополнительным доказательством добросовестности. Это может пригодиться на случай, если кто-то в будущем пожелает оспорить договор дарения квартиры в суде.
2. Сотрудники нотариальной конторы за дополнительную плату могут помочь правильно составить сам договор.
3. Нотариус хоть и не является госслужащим, но фактически действует от имени государства. Он – посредник, не имеющий интереса в совершении сделки, и потому его участие – дополнительная гарантия правовой чистоты договора.
4. Если дарится квартира, находящаяся в совместной (например, у семейной пары) собственности, надо будет нотариально заверять согласие совладельца. А в этом случае проще заодно и заверить сам договор.

В том же случае, когда стороны решили не обращаться к нотариусу, они могут поступить следующим образом:

• подготовить документы для договора дарения квартиры самостоятельно. Образцы договоров сейчас легко можно найти на любом сайте правовой направленности. Плюс такого способа в том, что он не требует никаких расходов. Главный же минус – это то, что неизвестно, кто составлял те самые образцы, когда они были сделаны, а также насколько они соответствуют действующему законодательству. Это связано стем, что законы время от времени меняются, а ссылки на конкретные статьи могут оказаться уже не действующими;
• обратиться за помощью к профессиональным юристам. Подготовку договоров различного рода, в том числе и на дарение любой недвижимости, осуществляют как адвокаты, так и сотрудники разного рода юридических фирм, компаний, консультаций и т. д. Недостаток такого способа – необходимость оплачивать услуги юриста. Преимущество же в том, что подготовлен будет строго законный документ, при этом соответствующий конкретной ситуации у клиента.

Что должен содержать договор дарения квартиры близкому родственнику?

Правильно оформленный документ должен содержать следующую информацию:

1. Дату составления и, желательно, указание на место, где он составлялся.
2. Полное имя и паспортные данные дарителя.
3. Такие же данные в отношении каждого из одаряемых. Если их несколько – в этом случае, когда дарение будет зарегистрировано, они окажутся совладельцами квартиры в равных или отличающихся долях.
4. Полное указание на то, что именно дарится: описание объекта, кадастровый номер, адрес.
5. Указание на документы, с помощью которых подтверждается право дарителя распоряжаться квартирой. Такими документами прежде всего являются выписки из ЕГРП, действительные на момент заключения договора.
6. Если одаряемых несколько – описание того, кому и какая доля будет причитаться.

Все это касается случаев, когда договор дарения квартиры между близкими родственниками или иными людьми регистрируется и вступает в силу прямо сейчас. Но если используется договор обещания дарения, по которому даритель лишь подтверждает свое желание в будущем передать квартиру другому лицу – то необходимо еще и указывать сроки, в которые должен будет заключен уже собственно договор дарения либо условие, при наступлении которого состоится дарение. При этом надо помнить, что смерть дарителя к таким условиям не относится: распоряжаться после смерти своим имуществом можно только при помощи завещания.

Также надо помнить, что продажа квартиры, оформленная по договору дарения – незаконна. Просто оформить дарственную и передать деньги, не платя при этом налога невозможно и такая сделка будет легко оспорена. Причем в суд могут подать как стороны, так и заинтересованные лица – например, совладельцы квартиры, если так дарится доля в ней.

Регистрация договора дарения квартиры

После того, как договор подготовлен, сторонам необходимо обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр, чтобы зафиксировать переход права.

При регистрации потребуются следующие документы:

• заявление установленного образца. Его бланк можно получить в Росреестре либо скачать с соответствующего сайта и распечатать самостоятельно;
• паспорта обеих сторон;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины. Размер платы меняется, поэтому действующую сумму нужно уточнять по Налоговому кодексу либо непосредственно в Росреестре или центре типа «Одно окно»;
• договор, подписанный обеими сторонами. Его сейчас регистрировать не надо, однако он пригодится для оформления прав;
• выписка из реестра о правах на квартиру;
• кадастровый и техпаспорт на квартиру;
• выписка о лицах, проживающих в квартире;
• нотариально заверенное согласие мужа или жены, если дарится квартира, купленная во время брака;
• нотариальная доверенность – если кто-то действует через посредника.

В конкретной ситуации могут потребоваться и какие-либо дополнительные документы. Если их не будет, регистрация приостановится.

Договор дарения квартиры ребенку: на что обратить внимание

В том случае, если участником договора выступает ребенок, оформление сделки имеет свои особенности. Законодательство предусматривает следующее:

• дарить от имени ребенка нельзя. Ни родители, ни опекуны или попечители не вправе лишать несовершеннолетнего законного имущества. Такой договор просто не пройдет регистрацию;
• получать дар ребенок может – но если ему меньше 14 лет, расписываться в договоре за него будут родители или заменяющие их лица. После 14 ребенок участвует в сделке сам, но родители дают на нее согласие;
• фактически договор дарения квартиры несовершеннолетнему подразумевает обременение. Это означает, что полностью распоряжаться квартирой человек сможет лишь тогда, когда достигнет соответствующего возраста или пройдет досрочно процедуру эмансипации;
• в некоторых ситуациях может потребоваться еще и согласие местных органов опеки.

В целом же, чтобы не ошибиться при дарении, рекомендуется воспользоваться услугами специалиста. Профессиональный юрист не только составит договор и поможет подготовить иные документы, но и, при необходимости, по доверенности проведет всю процедуру через Росреестр или МФЦ.