Порядок и основания расторжения договора аренды, найма жилого и нежилого помещения

Расторжение договора аренды помещения

В тех случаях, когда нет возможности приобрести свое помещение, обычно используется договор аренды или найма. Но бывают ситуации, когда условия договора перестают устраивать одну или обе из сторон – и аренду необходимо расторгнуть. Это нужно сделать правильно и не нарушая законов.

Досрочное расторжение договора аренды

Действующее законодательство предусматривает, что любой договор должен действовать, пока не истек его срок. При этом период действия – одно из основных условий для многих из них. Однако аренда – одно из немногих исключений. Для нее не всегда действует жесткий срок – скорее, напротив: в законе прямо указано, что если договор не содержит условий о времени действия, то он является бессрочным и расторгается лишь по желанию одной из сторон.

Таким образом, одностороннее расторжение договора аренды в некоторых случаях является единственным вариантом. Кроме того, даже в срочном договоре возможны ситуации, когда допускается расторжение раньше времени.

Соглашение о расторжении договора аренды, срочного или бессрочного

Самый простой порядок расторжения договора аренды – это соглашение, заключенное обеими его сторонами. В этом случае арендодатель и арендатор просто договариваются о том, что они не желают больше поддерживать деловые отношения. В том случае, если срок расторжения договора аренды прямо не указан, та сторона, которая желает его прекратить, должна обратиться к контрагенту с заявлением. Закон указывает, что сделать это в отношении жилого помещения нужно не менее чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения, если условиями договора или нормами законодательства в этом конкретном случае не указано иного.

В том же случае, если аренда предусматривает конкретный срок, обе стороны тоже имеют установленное действующим законодательством право расторгнуть договор раньше времени. Однако в этом случае никаких условий о времени на предупреждение нет. Расторжение договора аренды, заключенного добровольно, по соглашению сторон при таких обстоятельствах должно происходить именно так, как стороны об этом договорились. Даже если арендатор и арендодатель хотят прервать действие договора прямо на следующий день – они вправе это сделать, и закон никаких препятствий чинить им не будет.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения или жилья в этом случае оформляется следующим образом:

• одна из сторон направляет второй предложение расторгнуть договор;
• готовится и согласовывается проект соглашения (акта);
• если обе стороны согласны с условиями расторжения – соглашение (акт) подписывается;
• если договор был заключен на срок больше года и регистрировался в ЕГРП – в Росреестр подаются документы об исключении записи об обременении объекта недвижимости.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем без согласия второй стороны

Несколько сложнее ситуация складывается, когда прекратить договор желает арендодатель. Закон указывает, что досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя может быть использовано, если в наличии есть одно из следующих обстоятельств:

1. Если условия договора всерьез нарушены, а виновник этому — сам арендатор. В частности, если речь идет об аренде жилья – основанием будет использование помещения не по назначению. К примеру, размещение в квартире офиса или торговой точки будет поводом расторгнуть договор.
2. Если действия арендатора ухудшают помещение. Разрушение здания, порча инфраструктуры, загрязнение – все это является основанием для того, чтобы провести одностороннее расторжение договора аренды арендодателем.
3. Систематические нарушения сроков оплаты за аренду. (Как правило, два раза или больше не была внесена плата по договору).
4. Не был проведен ремонт, если по закону или договору обязанность по его проведению была возложена на арендатора.
5. Помещение пришло в негодность – пусть даже и арендатор в этом не виноват.

Также по закону могут быть и другие ситуации, когда допускается расторжение договора аренды арендодателем.

Для того чтобы провести расторжение договора аренды по инициативе арендодателя, необходимо, чтобы арендодатель сначала обратился к арендатору, письменно предъявил ему претензию и дал время на то, чтобы исправить ситуацию. Без этого расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем проведено быть не может – закон требует в обязательном порядке соблюдать претензионный порядок разрешения споров.

Если же арендатор на претензии не реагирует, исправлять нарушения не собирается – арендодатель вправе предпринять меры. В частности, он может через суд добиться того, чтобы арендатор был удален из помещения с помощью судебных приставов.

Расторжение договора аренды арендатором

Однако свои права есть и у другой стороны отношений. Законом допускается и досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Оно производится, если есть одно из следующих обстоятельств, предусмотренных законом:

1. Арендодатель либо вообще не передал помещение в пользование, либо каким-то образом мешает им пользоваться (например, не вывез оттуда свои вещи, хотя по договору он обязан был это сделать).
2. В момент, когда договор подписывался, не были оговорены недостатки объекта – а они внезапно обнаружились во время использования. При этом недостатки должны быть такого рода, что не могли быть обнаружены при осмотре, но при этом препятствуют использованию помещения по назначению.
3. Нет капремонта, если его обязан проводить арендодатель.
4. Помещение по любым причинам не может быть использовано. Какого рода препятствия использованию существуют – неважно, главное, чтобы причиной недостатков были не действия арендатора.

Этот перечень оснований не является полным. В конкретных случаях допускается досрочное расторжение договора аренды арендатором и по иным основаниям, предусмотренным в тексте соглашения либо в законе. К примеру, если речь идет о жилых помещениях, снимаемых обычными гражданами (то есть, по сути, о договоре найма), такими основаниями будут:

• просто желание жильца. Если он предупредил за три месяца – договор прекращает действие и будет рассматриваться в качестве расторгнутого независимо от желания владельца квартиры;
• аварийное состояние жилья или невозможность использовать помещение для проживания. Здесь нужно ориентироваться на санитарные и жилищные нормы.

В том случае, если арендодатель возражает, досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора должно производиться через суд. И в суде лучше иметь на своей стороне адвоката или юриста, специализирующегося по вопросам недвижимости.

Как должен оформляться расторжение договора аренды нежилого помещения?

В тех случаях, когда арендуется не любой тип жилья, а нежилое помещение, расторжение имеет свои особенности. Прежде всего, нужно указать, что расторжение возможно:

1. По истечению срока договора.
2. По соглашению сторон.
3. По желанию арендодателя.
4. По воле арендатора.

Однако есть и свои особенности. Прежде всего, для нежилой недвижимости не действует правило о трехмесячном предупреждении. Более того, никакого автоматического расторжения договора по заявлению арендатора закон не предусматривает: либо соглашение сторон, либо суд.

В том же случае, если стороны достигли согласия, они подписывают соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. В документе такого рода сторонами должно быть указано:

• с какого момента договор больше не действует;
• в каком состоянии передается объект;
• как стороны решили вопрос об арендных платежах. В частности, соглашение может предусматривать возврат денег, отсутствие компенсации либо их замену на что-то иное – в зависимости от того, о чем договорились обе стороны договора. Закон здесь не ставит никаких ограничений, и в акте можно прописать все, что угодно.

Подводя итог, можно сказать так: наем или аренда, несмотря на кажущуюся простоту, хранит в себе немало «подводных камней». И если вдруг возникли проблемы лучше обратиться за помощью к профессионалам. Судебные тяжбы, проведенные неправильно, могут закончиться проигрышем – и не в каждом случае удастся отыграть все обратно. Помощь специалиста полезна тем, что многих проблем проще избежать, чем решать позднее. Поэтому если при сдаче помещения, жилого или нежилого, возникли проблемы – лучше с самого начала обратиться за юридической помощью, чем потом разбираться с последствиями и оспаривать уже вынесенные судебные решения.