Заключение договора долевого строительства, особенности, регистрация, гарантии, уступка права требования, юридическая помощь

Долевое строительство

Долевое строительство представляет собой тип возведения жилого дома на основании сделки о принятии участия в долевом строительстве. Договор долевого участия в строительстве предполагает обязанность застройщика за конкретный период возвести многоквартирный дом и предоставить его дольщикам после полноценного ввода в эксплуатацию. В свою очередь, на дольщиках лежит обязанность оплаты указанной в договоре стоимости.

В процессе строительства объекта может быть оформлен предварительный договор долевого строительства, в котором указываются права и обязанности участников по заключению основного договора. Благодаря оформлению такого соглашения стороны не смогут отказаться от выполнения своих обязательств при заключении основного договора. Претензии по договору долевого строительства рассматриваются в судебном порядке.

В роли застройщика выступает предприятие, которое владеет участком земли на правах собственности или арендует его, привлекает финансы участников для возведения жилого дома на данной территории. По договору долевого строительства дольщиком выступает гражданин или юрлицо, которое вкладывает собственные финансы в строительство дома с целью оформления в частную собственность возведенного и введенного в эксплуатацию жилого здания.

Специфика заключения и регистрации договора долевого участия

Фактически согласно договору долевого строительства жилья, дольщик выступает в роли инвестора, а сделка заключается в виде инвестиционного документа. При заключении договора долевого строительства значимыми условиями считаются:

• объект сделки;
• конкретный срок передачи объекта дольщикам;
• стоимость объекта и порядок расчетов.

Сделка заключается в письменном виде, при этом обязательна государственная регистрация договора долевого строительства. На практике сделка организуется следующим образом: строительная организация приобретает или арендует участок, оформляет сделки о долевом участии дольщиков, которые выплачивают стоимость квартир (часто в рассрочку), а после ввода жилого дома в эксплуатацию оформляют право собственности на квартиры.

В качестве объекта договора участия в долевом строительстве выступают отдельные квартиры, по которым в договоре указываются детальные характеристики, площадь, коммуникации и другие важные моменты.

Гарантии по договору долевого участия

Рассмотрим гарантии, которые предоставляются дольщикам:

• значимыми условиями сделки считаются стоимость и сроки. То есть в договоре прописаны определенные условия, и в случае нарушения договора долевого строительства со стороны застройщика дольщики вправе решить вопрос путем судебного разбирательства;
• изменение договора долевого участия в строительстве возможно исключительно по соглашению сторон. То есть невозможно внесение изменений в одностороннем порядке, что гарантирует правовую защиту дольщиков;
• договор должен пройти госрегистрацию, то есть дольщики застрахованы от того, чтобы застройщик заключил договор на одну и ту же квартиру несколько раз. Если даже такие случаи будут выявлены, расторгнуть договор долевого строительства можно в судебном порядке в случае нарушения застройщиком взятых на себя обязательств;
• обязательный государственный контроль за ходом строительства и предоставление отчетности дольщикам;
• все риски до момента передачи объекта в собственность дольщикам лежат на застройщике;
• в случае гибели дольщика все его права на объект передаются по наследству.

В соответствии с нормами законодательства застройщик предоставляет гарантию на возведенный объект не менее 5 лет. В случае выявления дефектов или недостатков в результате недобросовестного строительства, дольщики вправе требовать устранения дефектов или же могут подать иск по договору о долевом строительстве с требованием возместить ущерб и компенсировать затраты на устранение дефектов.

Процедура государственной регистрации долевого участия в строительстве

Госрегистрация проводится путем предоставления в Росреестр следующего перечня документов:

1) ДДУ со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй - для Росреестра, третий - для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);

2) заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;

3) документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных - документ о назначении их опекунами;

4) нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;

5) договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);

6) документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Уплатите госпошлину за регистрационные действия. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

Размер госпошлины (для справки)

Госпошлина уплачивается каждой стороной сделки в равных долях. С учетом этого физическому лицу и застройщику потребуется заплатить по 1/2 установленного для них размера госпошлины, то есть 175 руб. и 3 000 руб. соответственно. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7.

Представление документов в Росреестр

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

В г. Москве и Московской области прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;

• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, договор участия в долевом строительстве и доверенность представителя нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность);
• в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить .

Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ .

О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона .

Срок регистрации договора долевого участия, получение документов после регистрации

Срок государственной регистрации ДДУ, заключенного как с первым, так и с последующими участниками, не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ - девяти рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

Государственная регистрация ДДУ удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем .

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого строительства ДДУ потребуется для государственной регистрации права собственности на эту квартиру (совершения на договоре специальной регистрационной надписи - в случае подачи заявления о регистрации права собственности застройщиком).

Обратите внимание! Покупатели квартиры по ДДУ с момента завершения строительства дома и оформления права собственности на эту квартиру становятся плательщиками налога на имущество физических лиц.

Переуступка права требования по договору

Число требований по договору переуступки долевого строительства постоянно растет. С данными соглашениями связаны определенные риски. Так, часто подрядчик, получивший квартиру в качестве платы от застройщика, не выполняет взятые обязательства, в итоге происходит расторжение договора долевого строительства и жилье возвращается на основании судебного решения.

Спецификой договора переуступки права долевого строительства является то, что действие изначального договора не прекращается, а лишь происходит замена покупателя и вместо инвестора им становится третье лицо. Права и обязательства передаются новому покупателю, при этом стоимость и сроки сдачи объекта остаются первоначальными. Договор переуступки долевого строительства также подлежит государственной регистрации в обязательном порядке.

Согласование договора переуступки прав участия в долевом строительстве с застройщиком не обязательно, однако покупатель обязуется известить застройщика о том, что право на объект перешло к нему. С этой целью направляется уведомление по адресу компании-застройщика с прикрепленным новым договором.

В случае нарушения взятых обязательств по срокам или качеству объекта покупатель вправе требовать с застройщика выплаты неустойки по договору долевого строительства, которая рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае. При отказе от оплаты покупатель вправе направить иск с изложенными требованиями в судебную инстанцию.