Доля в квартире: купля-продажа, дарение, приватизация
Недвижимость, которая имеется в собственности нескольких граждан, принадлежит им на основании права общего владения, при этом доля каждого из них четко определена. Для того чтобы осуществить продажу доли в квартире, следует выполнять определенные действия.
Первым шагом должно стать уведомление других совладельцев и предложение купить долю в квартире. В случае продажи доли третьему лицу совладельцы обладают приоритетным правом покупки данной доли по указанной цене при других аналогичных условиях, предложенных третьему лицу.
Процедура реализации доли в квартире
Продавец должен в первую очередь предложить куплю доли квартиры остальным сособственникам долей. В извещении необходимо указать стоимость продажи и другие условия. Если они не примут предложение на протяжении месяца либо напишут письменный отказ от доли в квартире, тогда продавец имеет право продать ее третьему лицу.
Если при выкупе долей квартир не было соблюдено преимущественное право покупки, тогда сделка может быть признана недействительной. В случае нарушения преимущественного права, на протяжении трехмесячного срока собственники других долей могут затребовать в судебном порядке перевода на них прав покупателей. Если договор купли доли квартиры был признан недействительным, тогда в судебном решении указывается необходимость замены третьего лица на совладельца в данной сделке. После этого вносятся соответствующие изменения в ЕГРН.
В договоре продажи доли в квартире, который должен быть нотариально заверен, необходимо прописать следующие пункты:
- персональные данные участников сделки (паспортные сведения, адреса регистрации и проживания);
- характеристика и параметры доли в квартире, данные о квартире (местонахождение, число комнат, адрес дома, общая квадратура);
- стоимость сделки;
- правоустанавливающие документы и ограничения, обременения третьих лиц на доле в квартире.
Покупка доли в квартире и ее передача осуществляется при помощи акта приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.
Задаваясь вопросом, можно ли продать долю в квартире и найдя покупателя, продавец должен внести в госказну сумму пошлины в размере, рассчитанном исходя из стоимости объекта по договору. Сумма составляет 0,5% суммы сделки. Также необходимо отдельно оплатить услуги нотариуса, в числе которых консультирование и оформление документации, техническая подготовка пакета документов.
После заключения договора необходимо пройти процедуру государственной регистрации права собственности на долю в квартире. Для этого нужно оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
Для проведения процедуры понадобятся следующие документы:
- заявление участников сделки;
- нотариально заверенный договор купли-продажи и передаточный акт в 3 копиях;
- подтверждения извещения других совладельцев долей о продаже доли, письменные отказы данных граждан от первоочередного права на покупку доли;
- паспорта сторон, нотариальные доверенности в случае подачи документов доверенными лицами;
- другие требуемые документы (разрешение органа опеки на совершение сделки в случае несовершеннолетних детей, которые владеют долей).
Продать долю в квартире без согласия собственников не представляется возможным. В случае с несовершеннолетними вам потребуется согласие органа попечительства, а в случае официального брака понадобится разрешение второго супруга.
Перечень документов можно подавать самостоятельно в орган Росреестра или через МФЦ.
Дарение доли в квартире
С июня 2016 года законодательно была изменена процедура дарения доли квартиры. Предусмотрены ситуации, когда сделка должна быть обязательно нотариально заверена:
- квартира пребывает в долевой собственности. Если у квартиры несколько владельцев и доли четко разделены, тогда договор дарения доли квартиры в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса. При этом не имеет значения, каким образом квартира была получена – приобретена, унаследована или подарена;
- если доля, а не полностью квартира, принадлежит к совместной собственности супругов;
- дарение доли квартиры родственнику. Если супруги приобретенную в браке квартиру оформили в совместную собственность, тогда сделка дарения между супругами должна быть нотариально оформлена. Если супруг полностью дарит свою долю, тогда квартира целиком переходит в собственность второго супруга, данный факт необходимо зарегистрировать в МФЦ или Росреестре.
- Оформление сделки дарения доли квартиры без нотариуса допускается в следующих ситуациях:
- если владельцем квартиры является один собственник, тогда дарственная на долю в квартире оформляется самостоятельно. При этом не имеет значения, является одариваемый родственником или посторонним. Допускается дарение доли квартиры между близкими родственниками, а также дарение постороннему лицу;
- если квартира приобретена в браке и доля дарится другому человеку.
Обеим сторонам необходимо обратиться в нотариальную контору и сообщить о намерении провести сделку дарения. Нотариус составляет перечень необходимых для оформления документов. Обращаться необходимо в нотариальную контору по месту расположения квартиры, по которой планируется совершение сделки.
Понадобятся оригиналы таких документов для оформления доли в квартире:
- личные паспорта дарителя и одариваемого;
- если гражданину, в пользу которого оформляется дарственная, от 14 до 18 лет, необходим его паспорт и паспорт одного из родителей или опекуна. Если одариваемому меньше 14 лет, тогда понадобится его документ о рождении и паспорт родителя или попечителя;
- если в сделке участвует официальный представитель, понадобится его паспорт и нотариально заверенная доверенность;
- свидетельство о праве собственности или справка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества. Данные бумаги должен предоставить даритель с целью подтверждения наличия у него прав собственности на отдельную долю или полностью на квартиру. С июля 2016 года свидетельства не оформляются, вместо них выдается выписка из ЕГРН, которая содержит необходимые данные о собственнике и объекте;
- договор основания. То есть бумага, на основе которой даритель владеет квартирой. В случае приобретения квартиры это договор купли-продажи, в случае наследования доли квартиры после смерти – документ о вступлении в наследование;
- техпаспорт квартиры;
- нотариально подтвержденное разрешение второго супруга в случае покупки квартиры во время брака;
- выписка из домовой книги о всех зарегистрированных и проживающих в квартире лицах.
Приватизация доли в квартире
Квартира является цельным объектом недвижимости. Приватизация проводится, чтобы собственник мог совершать сделки с недвижимостью, в том числе продавать и сдавать в аренду, а также прописать в долю квартиры кого он посчитает нужным.
Приватизация своей отдельной доли в квартире невозможна, законодательно допускается лишь приватизация всей квартиры с выделением долей в ней для разных собственников. Приватизировать долю в квартире можно в неравных частях, если данное решение согласовано всеми сторонами. Необходимо при этом учитывать соблюдение интересов несовершеннолетних детей. Для проведения приватизации доли в приватизируемой квартире, где прописаны несовершеннолетние, необходимо согласие органа опеки и попечительства.
Часто происходят ситуации, когда один из владельцев не желает участвовать в приватизации. Данная доля разделяется между остальными претендентами на приватизацию жилья. Гражданин, который уже принимал участие в приватизационном процессе, может не писать отказ, а предъявить документы, подтверждающие его участие в прежней приватизации.