Как обжаловать отказ МВК в переводе жилого помещения в нежилое

Законопроект № 822954-6 от 24.06.2015 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» регламентирующий получение согласия собственников при переводе квартир в нежилой фонд 25.06.2015 направлен на рассмотрение в Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству.

Новости от 23.06.2015. Инициатива ЗАКСа Санкт-Петербурга: для перевода в нежилой фонд необходимо 2/3 (а не 100% как ранее).

ЗАКС Санкт-Петербурга выступило с инициативой о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ в части получения согласия собственников при переводе квартир в нежилой фонд.

Постановление Законодательного Собрания Санкт-Петербурга от 17 июня 2015 года № 419 «О законодательной инициативе о принятии Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» предусматривает внесение изменений в ч. 3 ст. 22, ч. 2 ст.23, ч.2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ. Суть изменений – на перевод квартиры в нежилой фонд будет необходимо 2/3 голосов собственников (а не 100% как этого в последнее время требовали районные администрации, и с чем согласились все судебные инстанции).

Теперь законодательная инициатива должна быть одобрена Государственной Думой, Советом Федерации, а Федеральный закон подписан Президентом РФ. Таким образом, сложившаяся в последнее время в Санкт-Петербурге ситуация с запретом на перевод квартир в нежилой фонд должна быть разрешена в ближайшее время.

История вопроса в хронологическом порядке

Напомним, что российское жилищное законодательство позволяет всем заинтересованным лицам осуществлять перевод принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в нежилые, при соблюдении определенных условий. Однако, начиная с мая 2012 года многие из обратившихся за переводом начали сталкиватьсяс отказом МВКрайоновв переводеквартир в нежилой фонд, в основе которых лежало общеизвестное предостережение прокуратуры города. Отказы постепенно стали носить массовый характер, и охватили все районы города. Несмотря на то, что предостережение было направлено на запрет перевода в нежилой фонд в крупно-панельных и крупно-блочных многоквартирных жилых домах, под «кампанию» попали и другие типы многоквартирных жилых домов.

Общегородская судебная практика за это время была более чем разнообразна, и претерпела несколько важных этапов. Вначале не было единого мнения, нужно ли получать согласие, или нет. Сколько при этом необходимо голосов собственников, 2/3 или 100 процентов? Постепенно выработалась единая практика что согласие необходимо, но 2/3 достаточно. Но затем была выработана позиция, что все же необходимо согласие всех 100% собственников. Теперь подробнее, о том как развивалась ситуация.

На протяжении почти всего 2013 года, наметилась общая тенденция смягчения судебной практики по данному вопросу. Так, если ранее суды первой инстанции в большинстве случаев отказывали практически «автоматом», и обоснованность заявленных доводов необходимо было подтверждать в вышестоящем Городском суде, то весной-летом 2013 года все больше положительных решений мы стали видеть уже в первой инстанции.

Но, к сожалению, судебная практика не стала развиваться в данном положительном направлении, и в октябре месяце 2013 года была выработана единая практика Городского суда, в целом направленная на поддержание позиции районных администраций и прокуратуры города. В частности, в этот период времени при рассмотрении споров по обжалованию отказов администраций в переводе квартир в нежилой фонд были приняты за аксиому ряд спорных моментов, которые ранее чаще получали положительные судебные одобрения, нежели отказы.

Теперь во многих случаях пробивка проема в окне(даже при использовании только подоконного пространства без расширения «в стороны») стала расцениваться судами как уменьшение площади фасадной стены, что означало уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. А такое уменьшение возможно исключительно при получения согласия всех (т.е. 100 процентов голосов) собственников в доме. Одного этого момента было достаточно, чтобы вынести судебный отказ при обращении заинтересованного лица в суд с заявлением об обжаловании отказа администрации в переводе квартиры в нежилой фонд. Кроме того, работы по перепланировке и устройству входа, необходимые для перевода квартиры в нежилой фонд,все чаще стали трактоваться судами как реконструкция всего дома (что по нашему мнению крайне спорно). Правильная аргументация при построении позиции заявителя в судев данном случае имела критическое значение.

Таким образом, оставалось констатировать постепенное ужесточение судебной практики по рассматриваемому вопросу, вызванное, скорее всего,политической волей определенных должностных лиц, нежели буквой закона. Конечно, справедливости ради нельзя не заметить, что с другой стороны теперь были учтены единообразной практикой интересы большинства - т.е. жильцов многоквартирных домов, которые априори всегда были против подобного рода переводов жилья с устройством новых проемов в стене.

Однако, в тех случаях, когда такой перевод был возможен без каких-либо угроз для несущих способностей конструкций дома, с учетом позиции Городского суда, собственники квартир остались без своей законной возможности перевести свое жилье в нежилой фонд. А поскольку в основе новой практики лежала скорее политическая воля, чем нормы права, справедливым такое разрешение вопроса было назвать сложно.

Последним трендом явилось предельное ужесточение судебной практики по отношению к собственникам квартир, получившим отказ районных администраций. Теперь, по мнению судов, для перевода в нежилой фонд стало необходимым получение 100% голосов собственников помещений в доме.

С момента возникновения спорной ситуации наша юридическая фирма выработала правовую позицию, позволяющую в подавляющем большинстве отказов МВК успешно обжаловать их через суд, включая и отказы по крупно-панельным и крупно-блочным домам. Процедура обжалования в большинстве случаев проходила 2 судебные инстанции, и занимала от 7 до 10 месяцев. Достаточно долго мы «вытягивали» самые сложные варианты отказов, пока практика не ужесточилась окончательно.

Мы всегда адекватно оценивали судебные перспективы таких споров, и брались за ведение дела только при наличии возможности достижения положительного результата. Мы практики – наш опыт подтверждается положительной судебной практикойпо рассматриваемому вопросу.

Так можно ли сегодня, с учетом последней судебной практики обжаловать в суде отказы в переводе? Сделать это вновь будет возможным после внесения изменений в Жилищный кодекс РФ по результатам рассмотрения Постановления Законодательного Собрания Санкт-Петербурга от 17 июня 2015 года № 419 «О законодательной инициативе о принятии Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». Для этого необходимо будетстрогое соблюдение ряда правовых нюансов при построении судебной защиты, и конечно, личный реальныйопыт юристов, ведущих дело в суде.

Важно!

Не забывайте о сроках на обжалование! Обжаловать отказ МВК возможно только в течении 3-х месяцевот даты получения отказа!

Документы необходимые для подачи в районный суд Санкт-Петербурга заявления об оспаривании решения администрации района (МВК) вотказе в переводе жилого помещения в нежилой фонд:

• документ об уплате государственной пошлины;
• согласие собственников помещений в доме (2/3);
• нотариальная доверенность (по образцу компании) на представление интересов клиента в суде, плюс две нотариально заверенные копии данной доверенности;
• оригинал проекта, плюс три заверенные проектной организацией копии проекта;
• нотариально удостоверенная копия договора купли-продажи квартиры и свидетельства о праве собственности;
• справки формы 7 (характеристика помещения), формы 9 (справка о регистрации в квартире) в отношении спорной квартиры (заказываются в паспортной службе по месту нахождения спорной квартиры, действительны 1 мес.);
• выписка из ЕГРП оригинал в отношении спорной квартиры (заказывается в районном отделе УФРС, либо Центральном офисе УФРС, срок изготовления до 10 р.дней);
• выписка из ЕГРП оригинал в отношении зарегистрированных прав на земельный участок под жилым домом, в котором находится спорная квартира;
• иные документы (при необходимости, в зависимости от содержания отказа администрации)

Все авторские права защищены. При использовании материаловобязательна индексируемая гиперссылка на наш сайт