Юридическая консультация
8 (800) 500-27-29 доб.360
Задай вопрос юристу!

Признание прав на самовольные постройки

Признание прав на самовольные постройки
Подробнее о вопросе
Самовольная постройка: понятие
Правоприменительная практика по приобретению прав на самовольные постройки
Самовольная реконструкция зданий

В сфере современных градостроительных отношений относительно распространена ситуация, когда по тем или иным причинам, объект строительства приобретает (носит) статус т.н. «самовольной постройки» (самострой). Что влечет за собой ряд конфликтов интересов между участниками инвестиционно–строительных отношений, уполномоченными государственными органами и учреждениями, развитие и осложнение сопутствующих спорных юридических моментов, необходимость судебного признания прав на объект строительства, подпадающий под статус объекта самовольной постройки.

Подробнее о вопросе

Настоящий раздел сайта непосредственно посвящен проблематике самовольно возведенных объектов капитального строительства, предметно анализирует такое правовое явление как объекты самовольной постройки, изучает правоприменительную и судебную практику аспекта, дает практические рекомендации участникам спорных правовых ситуаций.

Самовольная постройка: понятие

Для начала, конечно же, необходимо определить, что именно следует понимать под самовольно-возведенными объектами. Обратимся к первоисточнику.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, как мы видим, квалифицирующими юридическими признаками, характеризующими природу самовольной постройки являются:

А). Ненадлежащий правовой статус земельного участка.

А именно, когда земельный участок не отведен в установленном законодательством порядке под строительство. Отведение участка в целях строительства из земель, входящих в фонд государственной, или муниципальной собственности регламентируется Земельным кодексом РФ (далее ЗК). В частности, согласно статье 30 ЗК предоставление лицам земельных участков в целях строительства из земель, находящихся в государственном, или муниципальном фонде, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

С информацией о формировании земельных участков вы можете ознакомиться на данной странице нашего сайта.

Б). Отсутствие, как такового, разрешения на выполнение определенных строительных работ.

Порядок выдачи разрешения на СМР регулируется Градостроительным кодексом РФ (далее ГК). В частности, согласно статье 51 ГК разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган (заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано также через многофункциональный центр - МФЦ). К данному заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градплан участка;
  • материалы, содержащиеся в проектной документации, в составе:

-пояснительная записка;
-схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градпланом, с обозначением места размещения объектов капитального строительства (далее ОКС), подъездов и проходов, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
-схемы, отображающие архитектурные решения;
-сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей ИТО с обозначением мест подключения (технологического присоединения - ТП) проектируемого ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения;
-проект организации строительства ОКС (т.н. ПОС);
-проект организации работ по сносу или демонтажу ОКС, их частей;

  • положительное заключение экспертизы проектной документации ОКС (если такая проектная документация подлежит экспертизе);
  • положительное заключение государственной экологической экспертизы (при необходимости);
  • разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);
  • согласие всех правообладателей ОКС в случае реконструкции такого объекта;
  • копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

В). Нарушения градостроительных и строительных норм и правил, допущенные при строительстве объекта, и имеющие квалифицирующий признак «существенные» - т.е. грубо нарушающие и являющиеся неустранимыми.

Правоприменительная практика по приобретению прав на самовольные постройки

Далее, предметно обсудим правоприменительные аспекты проблемы: как именно сегодня, с учетом всех последних изменений специального гражданского и процессуального законодательства суды рассматривают спорные правоотношения данной природы? Как определить, есть ли шансы положительного разрешения в суде своего возникшего спора? На что следует обратить самое пристальное внимание при рассмотрении спора в суде, а также и при подготовке к участию в судебном заседании? Приступим.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 222 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка в случае, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды, разрешая споры данной категории, руководствуются прежде всего совместным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года номер 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно пункту 26 которого, при рассмотрении иска о признании права собственности на постройку, находящуюся на принадлежащем истцу земельном участке и возведенную без получения разрешения на строительство, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Итак, как мы можем увидеть, важнейшими и неотъемлемыми условиями для признания прав на самовольную постройку являются следующие критерии:

Во-первых, принадлежность участка истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. К слову, ранее ЗК в прежней редакции допускал также возможность признания прав на постройку и за лицом, которому участок не принадлежал на указанных видах права, но мог быть предоставлен в последующем под возведенную постройку в установленном порядке. Ситуация в последующем ужесточилась, и с 1 сентября 2006 года только лишь собственник либо владелец земельного участка имеет возможность сохранения постройки за собой.

Во-вторых, отсутствие разрешения на строительные работы само по себе не может служить основанием для отказа истцу в признании права собственности на постройку. Однако, при этом неотъемлемо должны быть соблюдены следующие подусловия:

а) лицо, создавшее самовольный объект капитального строительства, принимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию. Т.е. важен момент, обращался ли истец в уполномоченный орган с целью получения разрешения на строительство? Либо для получения акта о воде объекта в эксплуатацию? Здесь важно отметить, забегая вперед, что если такого обращения лица не было, признать право собственности на постройку гарантировано будет нельзя.

б) однозначная неправомерность отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения, или акта ввода объекта в эксплуатацию. Судом будут в полном объеме оценены все допустимые по делу доказательства, свидетельствующие, либо напротив, опровергающие, правомерность позиции уполномоченного на выдачу разрешения органа. В том случае, если в действиях органа будут выявлены элементы неправомерного решения, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению судом.

И наконец, в третьих, как следует из содержания самой статьи 222 ГК, одним из самых главнейших критериев и условий, необходимых для возможности сохранения самовольного объекта, является отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства в полной мере возможно подтвердить только лишь проведением (после обращения в суд) судебной строительно-технической экспертизы, поставив перед экспертом ряд необходимых и достаточных по содержанию вопросов. Представление в суд экспертизы произведенной стороной заблаговременно не рекомендовано, поскольку стороны процесса вправе поставить перед экспертом свои вопросы, окончательная редакция вопросов утверждается судом, в связи с чем, заранее выполненная экспертиза может быть существенно ослаблена в качестве допустимого доказательства по делу. В рассматриваемой категории споров рационально назначать экспертизу непосредственно в рамках судебного разбирательства по делу.

Таким образом, соответствие самовольно созданного истцом объекта капитального строительства всем необходимым актуальным строительным, санитарным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности – должно быть подтверждено заключением эксперта, а само проведение экспертизы должно быть санкционировано непосредственно определением суда по ходатайству заинтересованной стороны дела.

Немаловажно при назначении экспертизы поставить перед экспертом вопрос о том, создает ли сохранение подлежащего исследованию ОКС угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку, как показывает анализ судебной практики, не имеющие достаточного опыта представители, юристы, зачастую попросту забывают о необходимости формулирования указанного вопроса.

Самовольная реконструкция зданий

В эту же, рассматриваемую нами категорию, входят споры по узакониванию самовольных реконструкций зданий, объектов капитального строительства.

В соответствии с пп.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На сегодняшний день, как мы уже отмечали, суды руководствуются прежде всего Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года номер 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (в интернете достаточно много устаревшей информации относительно сопоставления спорных ситуаций относительно самовольной реконструкции и самовольной постройки которая уже утратила свою актуальность). Согласно пункту 28 Постановления положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Таким образом, спорные ситуации в обоих случаях разрешаются в тождественном судебном порядке. Нет принципиальной разницы в порядке рассмотрения спора в зависимости от его категории:узаконивать реконструкцию здания, приведшую к созданию нового объекта недвижимости, либо же легализовать самовольную постройку.

Если у вас возникли какие-либо вопросы по признанию права собственности на самовольные постройки в судебном порядке (легализация самовольной постройки) - позвоните нам, либо направьте ваш запрос на нашу электронную почту.

Все авторские права защищены. При использовании материаловобязательна индексируемая гиперссылка на сайт /

Помощь физическим лицам
АвтоюристАвтоюристАвтомобильное право
Банкротство физических лицБанкротство физ лиц спбБанкротство физ лиц спб
Взыскание задолженности и взыскание долговВзыскание задолженностиВзыскание задолженности и взыскание долгов
Жилищный юристЖилищное правоЖилищный юрист
Юрист при заливе квартирыЗалив квартирыЮрист при заливе квартиры
Защита прав потребителейЗащита прав потребителейЗащита прав потребителей
Юрист по земельным спорамЗемельные спорыЮрист по земельным спорам
Юрист по наследству по законуНаследственное правоЮрист по наследству по закону
Услуги при разделе имущества при разводеРаздел имущества при разводеУслуги при разделе имущества при разводе
Юридические услуги по семейным деламСемейное правоЮридические услуги по семейным спорам
Согласование перепланировок, подготовка документации, порядок согласования.Согласование перепланировкиСогласование перепланировок подготовка проектной документации порядок согласования необходимые документы для перепланировки
Сопровождение сделок, сопровождение сделок с квартирами, юридическое сопровождение сделок с недвижимостьюСопровождение сделок с недвижимостьюСопровождение сделок сопровождение сделок с квартирами юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Решение споров по федеральному закону 214-ФЗСпоры по 214-ФЗРешение споров по федеральному закону ФЗ
Справочная информацияСправочная информация Список справочных данных которые могут помочь вам
Споры со страховыми компаниямиСтраховое правоСпоры со страховыми компаниями
Юридические услуги по решению трудовых споровТрудовое правоЮридические услуги по решению трудовых споров
Узаконить перепланировку через судУзаконить перепланировку через судУзаконить перепланировку через суд
Помощь юридическим лицам
Арбитражные спорыАрбитражные спорыАрбитражные споры
 Юридические услуги при разрешении сложных корпоративных споровКорпоративное право Юридические услуги при разрешении сложных корпоративных споров
Налоговое правоНалоговое правоНалоговое право
Юридическая помощь по оспариванию кадастровой стоимости земельных участОспаривание кадастровой стоимости участкаЮридические услуги по оспариванию кадастровой стоимости земельных участ
Сопровождение процедуры банкротстваСопровождение банкротстваСопровождение процедуры банкротства
Заявка на бесплатную юридическую консультациюВаше имяОбязательное полеТелефонОбязательное полеКомментарий
Яндекс.Метрика