Предварительный договор купли продажи квартиры - так ли он необходим

В недавнем времени у застройщиков крайне популярной схемой продаж квартир была их продажа на основании так называемых предварительных договоров купли-продажи квартир. Схема выглядела следующим образом. Гражданин заключал предварительный договор купли-продажи квартиры, оплачивал полную стоимость квартиры. На основании полученных средств осуществлялось строительство жилого многоквартирного дома. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик оформлял право собственности на ранее оплаченную гражданином квартиру на себя. И уже затем с гражданином заключался основной договор купли-продажи этой квартиры, после чего могло быть оформлено свидетельство о праве собственности на эту квартиру за этим гражданином.

В этом разделе мы не будем давать правовую оценку самой схеме, природе предварительного договора. Заметим лишь, что суды в целом признали такую схему вполне себе легитимной.

Предметом же исследования настоящей статьи, является такой важнейший элемент предварительного договора как срок его действия. Данная статья будет интересна в первую очередь гражданам, купившим некоторое время назад квартиру у застройщиков на основании предварительного договора купли-продажи, и в настоящее время столкнувшимся с некоторыми проблемами.

В частности таковыми проблемами могут быть: невозможность вернуть внесенные по предварительному договору денежные средства, либо нежелание застройщика заключить основной договор купли-продажи квартиры. Либо, что значительно неприятнее, физическая невозможность заключения такого договора в виду банкротства самого застройщика. В таких случаях граждане, внесшие денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир, попросту не знают что делать дальше. Застройщика нет, основного договора нет, на руках только некий документ сомнительной правовой природы.

Как правило, согласно предмета предварительного договора купли-продажи квартиры, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры расположенной в таком-то жилом доме по такому-то строительному адрес.

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры

При этом, срок для заключения основного договора купли-продажи оговаривается в большинстве случаев примерно так: «стороны заключают договор купли-продажи квартиры в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры».

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется: календарной датой; истечением периода времени; указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует отметить, что в большинстве случаев предварительным договором срок для заключения основного договора купли-продажи квартиры как правило не определен наступлением конкретной календарной даты, либо истечением конкретного периода времени от даты заключения договора.

Как правило, заключение основного договора связано с моментом получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и фактом полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры. При этом заключение основного договора должно состояться в пределах некоего срока с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру.

Таким образом, в большинстве случаев срок для заключения основного договора не определен так же и событием, которое должно неизбежно наступить, поскольку событие, наступление которого неизбежно, не может зависеть от воли и действий сторон договора. Регистрацию права собственности на недвижимое имущество нельзя безусловно отнести к событию, которое должно неизбежно наступить. Поскольку в силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация носит заявительный характер и зависит от воли и действий определенных лиц.

Если предварительным договором срок для заключения основного договора купли-продажи квартиры не определен, подлежит применению общее правило о заключении основного договора в течение года с момента заключения предварительного договора. И если в течении года после заключения предварительного договора основной договор заключен не был, и ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне предложение заключить основной договор, то предварительный договор прекращает свое действие в силу закона.

При этом, у застройщика с указанного момента возникает неосновательное обогащение за счет гражданина оплатившего квартиру, которое (неосновательное обогащение) в силу ст. 1102 ГК РФ подлежит возврату независимо от того, результатом чьих именно действий оно явилось.

А согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Таким образом, в большинстве случаев заключения предварительных договоров, граждане имеют законное право требовать возврата внесенных застройщику денежных средств обратно, и, кроме того, требовать уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Нашей компанией наработана существенная положительная судебная практика, связанная со спорами с застройщиками, и, в частности, со спорами вытекающими из предварительных договоров купли-продажи квартир. Будем рады оказать помощь, если Вы оказались в сложной правовой ситуации.

Третейская оговорка в договорах долевого участия, предварительных договорах купли-продажи квартир

Нередки случаи, когда при возникновении спора с застройщиками по тем или иным причинам, граждане вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суды. В процессе рассмотрения спора в суде выясняется, что договор по которому квартира была приобретена содержит своего рода «сюрприз» - так называемую третейскую оговорку. Суть небольшого предложения, которое в большинстве случаев можно найти практически в любом предварительном договоре купли-продажи квартиры, либо договоре долевого участия в строительстве, сводится к тому, что в случае возникновения спора по договору, такой спор подлежит рассмотрению не федеральным судом, а третейским.

Мы ни в коем случае не хотим дискредитировать институт третейских судов, однако по нашему глубокому профессиональному убеждению наибольшую судебную защиту, все таки, гражданин получит в федеральном, нежели третейском суде.

Итак, что же происходит, когда в федеральном районном суде выясняется, что в договоре существует такая третейская оговорка? Согласно Гражданскому процессуальному кодексу РФ, если застройщик заявит возражения относительно разбирательства дела в федеральном районном суде, спор подлежит передаче непосредственно в тот третейский суд, который указан в договоре. Следует отметить, что такое возражение застройщика будет являться абсолютно законным и обоснованным, предусмотренным статьей 222 Гражданского процессуального кодекса РФ. Иск гражданина к застройщику в таком случае будет оставлен без рассмотрения федеральным районным судом, а спор будет передан на рассмотрение третейского суда.

Важно заметить, что в последнее время судебная практика в этой части начинает складываться в пользу застройщика. Иски оставляют без рассмотрения, споры передаются на разрешение третейских судов. Однако, наша компания считает такую практику не обоснованной. Иски граждан в таких случаях, несмотря на наличие третейской оговорки, должны рассматриваться федеральными районными судами. Наша позиция основывается на следующем.

Согласно статье 9 Закона Российской Федерации от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В силу п.1. ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» защита прав потребителей должна осуществляться судом. В тоже время, согласно статье 4 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» правосудие в Российской Федерации осуществляется судами, непосредственно учрежденными в соответствии с Конституцией РФ. Представляется, что обращение в третейский суд не может быть рассмотрено как обращение за судебной защитой, так как по сути своей, является альтернативным способом защиты нарушенного права гражданина.

Согласно п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», а так же ч. 7 ст. 29 ГПК РФ подсудность исков о защите прав потребителей устанавливается по выбору истца. Данные нормы носят императивный характер, и их нарушение не допускается.

Следовательно, устанавливая в договоре с истцом, являющимся физическим лицом-потребителем условие о том, что споры между сторонами рассматривает третейский суд, застройщики нарушают п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Однако, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, согласно п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1.

По общему правилу, в соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является ничтожной.

Если у Вас возникли какие либо вопросы, связанные с предварительным договором купли-продажи квартиры, пожалуйста, позвоните нам. Так же Вы можете направить нам свой вопрос по электронной почте, либо через интерактивную форму на нашем сайте.