Выделение доли в квартире

Раздел квартиры – одна из самых частных причин для жилищных споров. Разобраться в том, как происходит выделение в ней доли, кто на нее может претендовать – и при каких условиях не сложно.

Выделение доли собственности в квартире в добровольном порядке

Самый простой способ решить эту проблему – это произвести добровольный выдел. Если квартира находится в частной собственности, собственник может распорядиться ею полностью или частично любым способом:

• подарить;
• продать;
• обменять.

Для этого необходимо всего лишь составить соответствующий договор и провести регистрацию в ЕГРП.

Чуть иначе будет происходить раздел квартиры супругами. Дело в том, что квартира, которая была куплена во время зарегистрированного брака, должна рассматриваться как принадлежащая как мужу, так и жене – вне зависимости от того, на кого она записана в ЕГРП. И супруги вправе в любой момент провести ее раздел, определив доли в ней. Провести это можно и в период брака, однако чаще всего раздел квартиры происходит при разводе. В этом случае супруги заключают между собой соглашение, делят имущество – и заверяют документ у нотариуса.

Раздел квартиры после развода через суд

Немного сложнее разделить жилье, если согласия между бывшими супругами нет. В этом случае квартира будет делиться уже через суд. По общему правилу доли полагаются равными – однако от равенства могут быть и отступления в следующих случаях:

• если ребенок остается с матерью – доля матери может быть увеличена;
• вместо доли в квартире кому-то из супругов может быть присуждена компенсация в виде денежной суммы или другого равноценного имущества;
• при разделе могут быть учтены и другие обстоятельства, имеющие значение. Что именно должно учитываться, будет решать суд.

Отдельно нужно рассмотреть вариант, когда происходит раздел ипотечной квартиры. Его особенность связана с тем, что клиентом банка, берущим ипотеку, обычно является лишь один из супругов. Соответственно другой в лучшем случае выступает как поручитель. Также квартира, взятая в ипотеку, может быть разделена лишь с учетом позиции банка. Обычно банк соглашается на то, чтобы ипотечные выплаты производились двумя разными людьми – однако если доход супругов слишком различается, банк может и не согласиться изменить договор. Поэтому выделение доли в ипотечной квартире связано с изрядными сложностями, вряд ли разрешимыми без помощи профессионального юриста.

Кроме того, возможен и физический раздел. Он допустим, если квартира состоит не менее, чем из двух комнат, которые можно физически превратить в два обособленных жилых помещения. В этом случае можно провести разделение договора, когда каждый из супругов начинает отвечать лишь за свою часть бывшей квартиры – и в случае претензий банка из-за неуплаты взыскание будет обращено на обособленное помещение. Такой раздел квартиры в ипотеке допустим не всегда – но его оформить иногда проще, чем обычное выделение долей.

Как производится выделение доли в квартире детям?

Отдельно необходимо описать, как именно выделяют часть жилья в собственность детям владельцев. По общему правилу, пока живы родители – дети не имеют права на их имущество (как, собственно, и наоборот). Однако есть некоторые исключения.

Прежде всего, детям могут быть выделены доли решению родителей. Никто не запрещает им отписать часть квартиры на несовершеннолетних, оформив это как договор дарения. Более того, поскольку в этом случае налог не платится (родители и дети относятся к категории близких родственников), такой договор достаточно привлекателен и часто применяется на практике.

В обязательном порядке выделение доли в квартире несовершеннолетнему производится, если жилье было куплено на материнский капитал. Эта материальная помощь от государства, несмотря на название, может быть выделена любому из родителей. Но в том случае, если с помощью сертификата была приобретена жилая площадь или погашена ипотека, закон требует, чтобы детям был произведен выдел доли в праве на приобретенное жилье.

Кроме того, доля выделяется всем членам семьи, даже несовершеннолетним, в том случае, если происходит приватизация. Здесь правила еще более жесткие: если дети зарегистрированы в помещении – нет возможности обойти их при передаче жилья в собственность граждан. Отказ от приватизации возможен если на это дают согласие муниципальные органы опеки – но, как показывает практика, согласия своего они в этих случаях никогда не дают, даже если в собственности у детей есть большая жилплощадь в другой квартире. Отказать в приватизации ребенку нельзя. Единственный способ не выделять долю – это выписать несовершеннолетнего и прописать его на другой жилплощади не менее чем за полгода до приватизации – но и в этом случае договор может быть оспорен. Во всяком случае, именно так складывается судебная практика.

В том случае, если права детей не соблюдаются, в их защиту может быть подан иск. Подать его могут:

• один из родителей, отец либо мать, считающий, что произошло нарушение прав их детей;
• сам ребенок по достижении совершеннолетия. Поскольку же давность по спорам о жилищных вопросах составляет 10 лет – это вполне вероятно: даже если на момент сделки ребенку было всего восемь лет, он успеет стать взрослым, подать иск – и не потребуется даже продлять исковую давность;
• государственные органы и, в частности, прокуратура, обнаружив при проверке нарушение прав.

Таким образом, легко заметить, что споры о долях в жилье могут обернуться большими проблемами для его участников. Чтобы избежать сложностей и ошибок, лучше заранее озаботиться тем, чтобы найти специалиста по жилищному и семейному праву. Без него, даже на первый взгляд мелкая ошибка, может обернуться проигрышем дела – и в этом случае исправить ситуацию бывает крайне трудно. Именно поэтому лучший совет в ситуации, когда требуется раздел квартиры в браке или после его расторжения – лучше всего обратиться к специалисту.