Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое

Законопроект № 822954-6 от 24.06.2015 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» регламентирующий получение согласия собственников при переводе квартир в нежилой фонд направлен 25.06.2015 на рассмотрение в Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству.

Новости от 23.06.2015. Инициатива ЗАКСа Санкт-Петербурга: для перевода в нежилой фонд необходимо 2/3 (а не 100% как ранее).

ЗАКС Санкт-Петербурга выступило с инициативой о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ в части получения согласия собственников при переводе квартир в нежилой фонд.

Постановление Законодательного Собрания Санкт-Петербурга от 17 июня 2015 года № 419 «О законодательной инициативе о принятии Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» предусматривает внесение изменений в ч. 3 ст. 22, ч. 2 ст.23, ч.2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ. Суть изменений – на перевод квартиры в нежилой фонд будет необходимо 2/3 голосов собственников (а не 100% как этого в последнее время требовали районные администрации, и с чем согласились все судебные инстанции).

Теперь законодательная инициатива должна быть одобрена Государственной Думой, Советом Федерации, а Федеральный закон подписан Президентом РФ. Таким образом, сложившаяся в последнее время в Санкт-Петербурге ситуации с запретом на перевод квартир в жилой фонд должна быть разрешена в ближайшее время. Будем следить за развитием ситуации!

История вопроса в хронологическом порядке

Напомним, что российское жилищное законодательство позволяет всем заинтересованным лицам осуществлять перевод принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в нежилые, при соблюдении определенных условий. Однако, начиная с мая 2012 года многие из обратившихся за переводом начали сталкиваться с отказом МВК районов в переводе квартир в нежилой фонд, в основе которых лежало общеизвестное предостережение прокуратуры города. Отказы постепенно стали носить массовый характер, и охватили все районы города. Несмотря на то, что предостережение было направлено на запрет перевода в нежилой фонд в крупно-панельных и крупно-блочных многоквартирных жилых домах, под «кампанию» попали и другие типы многоквартирных жилых домов.

Общегородская судебная практика за это время была более чем разнообразна, и претерпела несколько важных этапов. Вначале не было единого мнения, нужно ли получать согласие, или нет. Сколько при этом необходимо голосов собственников, 2/3 или 100 процентов? Постепенно выработалась единая практика что согласие необходимо, но 2/3 достаточно. Но затем была выработана позиция, что все же необходимо согласие всех 100% собственников.

Актуализировано: 24.02.2015 года.

Настоящим необходимо констатировать, что перевод квартир в нежилой фонд, даже через суд, в настоящее время невозможен. Практика арбитражного суда конца 2014 года, начала 2015 года выровнялась с практикой районных судов общей юрисдикции и Городского суда Санкт-Петербурга. Если коротко: для перевода «необходимо согласие всех собственников».

Архив (2012 – 2014 г.г.):

На сегодняшний день отказ МВК в переводе квартиры в нежилой фонд возможно обжаловать только через арбитражный суд. Самая последняя практика районных судов, подкрепленная всеми инстанциями Городского суда Санкт-Петербурга, Верховным судом РФ сводится к необходимости получения 100% согласия всех собственников помещений жилого многоквартирного дома. Что по понятным причинам объективно невозможно. Наша компания обратилась в Верховный суд РФ, который в конце 2014 года признал практику районных судов Санкт-Петербурга, Городского суда правомерной, подтвердив, что необходимо согласие 100% собственников! Практика арбитражного суда пока отличается в лучшую сторону. Сколько продлится положительная практика нашего городского арбитражного суда? Сказать крайне сложно, учитывая факт недавнего объединения Высшего арбитражного и Верховного судов, и политику единообразия судебной практики.

Кратко о вопросе

С мая 2012 года в Санкт-Петербурге перевод квартир в нежилой фонд осуществляется практически только в судебном порядке. Общегородская судебная практика за это время была довольно разнообразна. Последний тренд – это ужесточение судебной практики по отношению к собственникам квартир, получившим отказ районных администраций. Но, несмотря на это мы по прежнему можем «вытянуть» самые сложные варианты отказов. Мы адекватно оцениваем судебные перспективы таких споров, и беремся за ведение дела только при наличии возможности достижения положительного результата. Мы практики – наш опыт подтверждается положительной судебной практикой по рассматриваемому вопросу.

Подробнее

Начиная с мая 2012 года в Санкт-Петербурге многие столкнулись с отказом в переводе квартиры в нежилое помещение. Необходимо подчеркнуть, что отказ по сути своей носил и носит массовый характер. Не оставлено без внимания ни одного района города.

Правовое основание данной кампании - предостережение прокуратуры города. Многие обратившиеся в последнее время в нашу фирму за юридической помощью клиенты столкнулись с указанной выше проблемой: пройдя массу необходимых согласований заинтересованные лица, практически на финишной прямой, получили отказ в переводе в нежилой фонд.

Возникал главный вопрос: а правомерен ли такой отказ? Проводимый нами правовой анализ большинства отказных спорных ситуаций обратившихся к нам клиентов давал отрицательный ответ. Отказы носили скорее формальный характер, и, фактически, не были основаны на нормах действующего отечественного жилищного законодательства.

Что мы могли посоветовать в такой ситуации и чем помочь? Наша компания выработала необходимую правовую стратегию, которая являлась выверенной, полностью легальной и обоснованной с точки зрения действующего гражданского законодательства России. Данная стратегия позволила нам обжаловать отказы в переводе жилого помещения в нежилое в судебном порядке, в рамках судебного разбирательства.

Согласно выработанной нами юридической позиции при получении отказа МВК в переводе жилого помещения в нежилое его было возможно успешно обжаловать в судебном порядке. Используя правильную правовую аргументацию вполне было возможно узаконить перевод жилого помещения в нежилое через суд.

На протяжении почти всего 2013 года, наметилась общая тенденция смягчения судебной практики по данному вопросу. Так, если ранее суды первой инстанции в большинстве случаев отказывали практически автоматом, и обоснованность заявленных доводов необходимо было подтверждать в вышестоящем Городском суде, то весной-летом 2013 года все больше положительных решений мы стали видеть уже в первой инстанции.

Но, к сожалению, судебная практика не стала развиваться в данном положительном направлении, и в октябре месяце 2013 года была выработана единая практика Городского суда, в целом направленная на поддержание позиции районных администраций и прокуратуры города. В частности, в настоящее время при рассмотрении споров по обжалованию отказов администраций в переводе квартир в нежилой фонд приняты за аксиому ряд спорных моментов, которые ранее чаще получали положительные судебные одобрения, нежели отказы.

В частности, теперь нередко пробивка нового проема (даже при расширении подоконного пространства) расценивается судами как уменьшение площади фасадной стены, что означает уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. А такое уменьшение по мнению суда возможно исключительно при получения согласия всех (т.е. 100 процентов голосов) собственников в доме. Одного этого момента достаточно, чтобы выносить судебные отказы при обращении заинтересованных лиц в суд с заявлениями об обжалований отказов администраций в переводе квартир в нежилой фонд. Но правильная правовая аргументация позволяет либо минимизировать риск подобных решений, либо обжаловать в вышестоящей инстанции.

Таким образом, можно констатировать ужесточение судебной практики по рассматриваемому вопросу. Конечно, справедливости ради, нельзя не заметить, что с другой стороны теперь учтены единообразной практикой интересы жильцов многоквартирных домов, которые априори всегда были против подобного рода переводов жилья с устройством новых проемов в стене.

Однако, в тех случаях, когда такой перевод был возможен без каких-либо угроз для несущих способностей конструкций дома, теперь, с учетом позиции Городского суда, собственники останутся без своей законной возможности перевести свое жилье в нежилой фонд. А поскольку в основе новой практики лежит скорее политическая воля, чем нормы права, справедливым такое разрешение вопроса назвать сложно.

Так можно ли сегодня, с учетом последней судебной практики обжаловать в суде отказы в переводе? Сегодня сделать это стало крайне и крайне сложно, лишь при строгом соблюдении целого ряда правовых нюансов.