Оформление, ограничение, прекращение прав собственности на землю

Особенности приобретения прав на землю и землепользование

Оформление земли в собственность возможно на основании ряда документов.

1. Договор купли-продажи. В этом случае проблем с регистрацией не возникнет.
2. Договор аренды между государством и нанимателем. Арендующий имеет первостепенное право приобрести эту землю, на основании купчей.
3. Договор постоянного бессрочного пользования. По современному законодательству передавать землю на основании этого документа нельзя.
4. В случае пожизненного наследуемого владения участок можно только передать по наследству. Для осуществления других операций необходимо сначала получить свидетельство о собственности на землю.

Документы необходимые для оформления земли в собственность

Регистрация прав на землю – это сложная процедура. В каждом конкретном случае, есть свои особенности. Но можно выделить перечень документов, которые необходимо подготовить в любом случае:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт и копии);
• заявление, в котором указывается площадь участка, его адрес, цели получения в собственность (проживание или ведение подсобного хозяйства);
• документ, вследствии которого, возникло право пользования (договор постоянного бессрочного пользования, купчая, завещание и т.д.)
• сведения о проведенном межевании (кадастровый паспорт); с 2018 года нельзя осуществлять сделки с участками, для которых не проводилось межевание;
• квитанция об оплате госпошлины.

В зависимости от того, на каком основании вы хотите получить свидетельство о праве на землю, порядок действий будет различаться. Например, при получении участка на основании завещания придется сначала обратиться к нотариусу, где будет установлена подлинность завещания и открыто нотариальное дело.

После этого придется собрать ряд документов:

• справку подтверждающую принятие наследства;
• выписку из ЕГРП;
• завещание;
• справку о наличии у умершего хозяина прав на участок или свидетельство о праве на землю покойного.

Сбор всех необходимых документов потребует массу времени и сил, а также знаний законодательства. Поэтому лучше обратиться за помощью к юристу.

Свидетельство о праве собственности на землю содержит следующие сведения:

• название органа, выдавшего документ;
• информацию о дате выдачи;
• сведения о документе на основании которого выдано свидетельство;
• данные о правообладателе (собственнике земли) и площади участка;
• сведения о категории земли и виде разрешенного использования;
• кадастровый номер.

Прекращение прав на землю

Это процедура прописана в ст. 44 ЗК РФ. Собственник утрачивает свои права в следующих случаях:

• когда отчуждается земельный надел другому лицу (продает, меняет, дарит);
• если собственник добровольно отказывается от дальнейшего владения землей;
• если участок изымается принудительно из-за нарушения законодательства и взятых обязательств (например, за неуплату долгов).

Владелец бессрочно или на праве пожизненного наследуемого владения, пользующийся земельным наделом, может отказаться от участка, написав соответствующее заявление в органы власти.

Но права могут быть прекращены и принудительно, если участок используется ненадлежащим образом.

Права владения земельным участком могут быть прекращены в принудительном порядке, в ряде случаев.

1. Если участок используется с множественными нарушениями природопользования. Не по целевому значению, например на сельскохозяйственных землях построили завод. При существенном снижении плодородия земель сельскохозяйственного назначения или обострению экологических проблем. На практике факт снижения плодородия доказать практически невозможно. Для этого нужно агрохимическое обследование, проведенное до получения участка в пользование и такое же обследование, сделанное во время землепользования. Агрохимические службы субъектов РФ не могут за бюджетные деньги так детально обследовать все поля. Поэтому случаев изъятия земель из-за существенного снижения плодородия практически нет.
2. Невыполнение пользователем взятых на себя обязанностей по осуществлению рекультивации земель, проведения работ по улучшению земель и охране почв. Это, прежде всего, относится к нефтедобычи. Добывая нефть, компании берут на себя ответственность за восстановление нарушенного почвенного покрова и ухудшение экологической обстановки. По закону они должны минимизировать вред от своей деятельности.
3. Участок сельскохозяйственного назначения может быть изъят, если не используется в течение трех лет. Эта норма зафиксирована в гражданском кодексе. В первую очередь на нее должны обратить внимание владельцы участков в садовых товариществах. Не смотря на то, что на их участках есть постройки, земли имеют категорию для сельскохозяйственного назначения, а не земли поселений. И значит, могут быть изъяты, если их не использовать.
4. Также земельные участки изымаются для государственных и муниципальных нужд, в случаях, предусмотренных законодательством.

Ограничение прав на землю

Собственник сохраняет свое право на землю, то есть остается ее владельцем, но в силу определенных причин может использовать ее только с учетом ряда запретов.

Согласно ст. 56 ЗК РФ право ограничивается на некоторый срок или бессрочно на основании:

• актов органов государственной и муниципальной власти;
• решений суда;
• порядка охранных зон.

Если право собственности на землю переходит от одного лица к другому, ограничение все равно сохраняется. Оно подлежит обязательной государственной регистрации и может быть обжаловано в судебном порядке.

Ограничение накладывается в следующих случаях:

• участок находится в охранной или санитарно-защитной зоне;
• на участке находятся ценные объекты природы, историко-культурные памятники, пути миграции охраняемых животных и т.д.;
• особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах;
• предоставления участка из госсобственности для освоения и строительства по проекту;
• других ограничений установленных законодательством (например, при резервации земель для госнужд).

То есть ограничения чаще всего связаны не с действиями землевладельца, а с особенностями конкретной территории.

Право аренды земли

Это право возникает при подписании договора об аренде. На первый взгляд, кажется, что прав у арендатора не так уж много. На самом деле его возможности гораздо шире. Они закреплены статьей 22 ЗК РФ.

Арендатор во время действия договора вправе использовать землю в качестве:

• залога, для обеспечения своих обязательств;
• взноса вносимого в юридическое лицо;
• кооперативного пая.

Также он может передать участок в субаренду. То есть арендатор имеет полное право распоряжаться землей, как своей собственностью. При этом он даже не обязан получать согласие собственника. Достаточно просто его уведомить.

Как видите, земельное законодательство таит множество подводных камней. Поэтому иногда просто необходимо обращаться за юридической консультацией. Защищать свои права самостоятельно не так просто, как кажется на первый взгляд.