Перевод жилого помещения в нежилое

В России отдельно стоящие строения или нижние этажи многоквартирных домов часто используются под офисы, магазины, другие объекты коммерческого назначения. Новые дома изначально проектируются таким образом, что первый этаж заранее предназначается под коммерческую недвижимость. Но если разговор идет о старых строениях, где на стадии проектирования нижние этажи были предназначены для проживания, а не для офисов, то для организации коммерческой деятельности в них необходимо переводить жилые квартиры в нежилые.

Если вы решили заняться бизнесом, открыть небольшой магазинчик, парикмахерскую или любой другой объект для бизнеса и в качестве помещения для офиса решили использовать первый этаж жилого дома, значит первое, что вы должны сделать – вывести объект из жилого фонда, другими словами произвести перевод жилого помещения в нежилое.

С чего начать перевод в нежилое помещение

Вы должны четко понимать условия перевода в нежилое помещение, чтобы впоследствии, когда соберете все документы, проделаете огромную подготовительную работу, вдруг не оказалось, что данное конкретное помещение вообще не подлежит переводу в нежилое помещение.

В Жилищном кодексе указаны некоторые ограничения в перемене статуса помещения:

1. В жилом доме перевод в нежилой фонд возможен только в том случае, если квартира расположена на первом этаже или все квартиры на этажах ниже являются нежилыми.
2. Не разрешается перевод:

• если нет прохода в помещение, кроме как через другие жилые объекты;
• если невозможно оборудовать отдельный вход;
• если в переводимой квартире зарегистрированы жильцы;
• если квартира имеет какое-либо обременение.

Кроме вышеизложенного, перевод из жилого в нежилое в зданиях, имеющих культурную или историческую ценность, возможен только с согласия органов по охране памятников истории и культуры.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

Должен быть соблюден ряд требований:

• вы должны быть собственником, а не арендатором помещения;
• все сособственники должны дать письменное согласие;
• не должно быть задолженностей по коммунальным платежам, квартира не должна быть в залоге, поэтому квартиры, купленные в ипотеку до погашения ипотечного кредита не могут быть переведены в нежилые;
• жилье должно соответствовать всем санитарно-техническим нормам, быть подключено к инфраструктуре (электричество, водоснабжение и пр.);
• перевод собственности из жилой в коммерческую не должен быть опасным для остальных жильцов дома, запрещено проектировать снос несущих стен или их ослабление.

Порядок перевода в нежилое помещение

В первую очередь, когда вы определитесь с конкретным помещением, необходимо собрать следующие документы:

• заявление о переводе квартиры в нежилой фонд;
• оригиналы или заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов;
• техпаспорт на помещение;
• поэтажный план дома, в котором вы хотите оборудовать офис;
• если в дальнейшем планируется перепланировка квартиры — проект этого переустройства, при этом проект должен быть оформлен в соответствии с требованиями;
• паспорт.

Затем необходимо лично явиться в муниципалитет или в МФЦ, имея при себе все вышеперечисленные документы.

Отказ на перевод жилого помещения в нежилое

Вы подали заявление, но получили отказ. Такое возможно, основания для отказа могут быть следующими:

• вы представили не все необходимые документы, вас оповестили об этом, но в течение 15 дней с момента получения оповещения вы не добавили недостающие бумаги, в таком случае последует окончательный отказ в переводе квартиры в нежилое помещение;
• представленный вами проект перепланировки не соответствует требованиям по оформлению;
• есть ограничения в переводе, о которых говорилось выше.

В случае получения отказа вы можете вновь подать документы, устранив причины, по которым вам было отказано либо обжаловать отказ в судебных органах, если считаете его незаконным.

Согласие других собственников

Часто препятствием для перевода является несогласие собственников других квартир с обустройством какого-либо офиса. Согласие других собственников требуется только в тех случаях, когда перевод недвижимости каким-либо образом затрагивает совместную собственность жильцов. Если владелец переводимого помещения хочет сделать пристройку к дому, то согласие всех собственников квартир необходимо, если же вы планируете оборудовать отдельный вход и никоим образом не затрагиваете совместное имущество остальных жильцов, то такое согласие не потребуется.

Вы планируете задействовать в перепланировке часть общедомового имущества, в таком случае согласие остальных собственников вам необходимо. Если управлением дома занимается ТСЖ, то вам нужно написать заявление с просьбой включить в повестку дня вопрос о переводе вашего жилья в нежилой фонд. В таком случае вопрос решается большинством голосов собственников, присутствующих на собрании.

Сложнее с получением согласия жильцов в доме, где управлением занимается не ТСЖ. В таком случае вам придется самому попробовать собрать собственников квартир, при этом такое собрание будет правомочным, если вам удастся собрать не менее 50 % собственников, решение в таких случаях принимается также простым большинством голосов.

Вам не удалось провести собрание. Остается один вариант — вооружиться заявлением о согласии и терпением, попытаться обойти все квартиры с тем, чтобы собственники жилья расписались о том, что они согласны на перевод вашей собственности в нежилой фонд.

Перепланировка нежилого помещения

Итак, вы получили официальное разрешение. Если вы не планируете никакую перепланировку, то этот документ будет являться заключительной частью процедуры перехода жилой квартиры в нежилую, коммерческую недвижимость, можете спокойно начинать заниматься бизнесом.

Если же для работы требуется перестроить квартиру, то на этом перевод собственности в коммерческую еще не закончен. После того, как вы проведете все работы по переустройству квартиры, ее обследует комиссия из муниципалитета, которая составит акт приемки. Этот акт вы должны передать для кадастрового учета и изготовления новых документов на недвижимость.

Только после составления акта приемки и постановки недвижимости на кадастровый учет завершается процесс перевода жилья, и только после этого, недвижимость можно использовать в коммерческих целях.

Сбор документов, хождение по инстанциям, знание законов и подзаконных актов – все это потребует времени, нервов, порой – специальных знаний в области юриспруденции. Поэтому совсем нелишним будет заключить договор с юристом, который проконсультирует вас на первоначальном этапе, подскажет, какие документы и в какой инстанции нужно получить, или, если будет заключен специальный договор, то станет вашим законным представителем и избавит вас от различных проблем на этапе перевода жилого помещения в офис.