Юридическая компания

 (812) 965-17-85

 

 

 

 

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 



 

 


 


 
 

 

 


 


 

 
 
 
 

 


 
 

 

    


           
     

 

 

 



 

  наши преимущ.240315

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

образцы док 240315

Образцы договоров

Образцы исков

 

 

 

наши публикации 240315

Как узаконить самовольную перепланировку?

Ответственность за самовольную перепланировку.

Понятие перепланировка помещения. 

 

 

мнение эксперта 240315

Последние тренды: перевод квартир в нежилой фонд.

Досудебный порядок при узаконивании самовольных перепланировок. 

 

 

юр справочная 240315

Как рассчитать проценты по ст. 395 ГК РФ.

Юридический словарь

Словарь перепланировки 

 

 

вопрос ответ 240315

Аренда

Арбитраж

Арбитражный процесс

Банкротство

Взыскание долгов

Выписать из квартиры

Декларация налогов

Доверенность

Договор долевого участия в строительстве

ДТП вопросы и ответы

ЖСК

Защита прав потребителей

Земельный вопрос

Исполнительное производство

Как узаконить перепланировку самостоятельно

Налоговый вычет

Налоговая проверка

Наследство

НДФЛ

НДС

Незаконное увольнение

Ненормированный рабочий день

214 ФЗ

Общество с ограниченной ответственностью

Перевод в жилое

Перевод в нежилое

Предварительный договор купли - продажи квартиры

Приватизация жилья

Приобретательная давность

Раздел имущества супругов

Сверхурочная работа

Срочный трудовой договор

Трудовой конфликт

ТСЖ

Уплата госпошлины

Ученический договор 

 

полезная инфо 240315

Администрации районов Санкт-Петербурга

Агентства по приватизации Санкт-Петербурга

Адреса и телефоны администраций СПб

Адреса и телефоны ГУЖА СПб

Адреса ПИБов СПб

Мировые судьи районов

МФЦ СПб адреса и телефоны

Отделы образования районов

Отделы социальной защиты

Реквизиты госпошлины за загранпаспорт

Реквизиты госпошлина суд

Реквизиты штрафов ГИБДД

Словарь перепланировки

Справочная почтовые индексы СПб 

 

 

 

 

 

 

 

ГлавнаяВопрос - ответ Предварительный договор купли - продажи квартиры

Предварительный договор купли - продажи квартиры

В недавнем времени у застройщиков крайне популярной схемой продаж квартир была их продажа на основании так называемых предварительных договоров купли-продажи квартир. Схема выглядела следующим образом. Гражданин заключал предварительный договор купли-продажи квартиры, оплачивал полную стоимость квартиры. На основании полученных средств осуществлялось строительство жилого многоквартирного дома. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик оформлял право собственности на ранее оплаченную гражданином квартиру на себя. И уже затем с гражданином заключался основной договор купли-продажи этой квартиры, после чего могло быть оформлено свидетельство о праве собственности на эту квартиру за этим гражданином.

В этом разделе мы не будем давать правовую оценку самой схеме, природе предварительного договора. Заметим лишь, что суды в целом признали такую схему вполне себе легитимной.  

Предметом же исследования настоящей статьи, является такой важнейший элемент предварительного договора как срок его действия. Данная статья будет интересна в первую очередь гражданам, купившим некоторое время назад квартиру у застройщиков на основании предварительного договора купли-продажи, и в настоящее время столкнувшимся с некоторыми проблемами.

В частности таковыми проблемами могут быть: невозможность вернуть внесенные по предварительному договору денежные средства, либо нежелание застройщика заключить основной договор купли-продажи квартиры. Либо, что значительно неприятнее, физическая невозможность заключения такого договора в виду банкротства самого застройщика. В таких случаях граждане, внесшие денежные средства по предварительным договорам купли-продажи квартир, попросту не знают что делать дальше. Застройщика нет, основного договора нет, на руках только некий документ сомнительной правовой природы.

Как правило, согласно предмета предварительного договора купли-продажи квартиры,  стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры расположенной в таком-то жилом доме по такому-то строительному адрес.

 

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры

При этом, срок для заключения основного договора купли-продажи оговаривается в большинстве случаев примерно так: «стороны заключают договор купли-продажи квартиры в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры».

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется: календарной датой; истечением периода времени; указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует отметить, что в большинстве случаев предварительным договором срок для заключения основного договора купли-продажи квартиры как правило не определен наступлением конкретной календарной даты, либо истечением конкретного периода времени от даты заключения договора.

Как правило, заключение основного договора связано с моментом получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и фактом полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры. При этом заключение основного договора должно состояться в пределах некоего срока с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру.

Таким образом, в большинстве случаев срок для заключения основного договора не определен так же и событием, которое должно неизбежно наступить, поскольку событие, наступление которого неизбежно, не может зависеть от воли и действий сторон договора. Регистрацию права собственности на недвижимое имущество нельзя  безусловно отнести к событию, которое должно неизбежно наступить. Поскольку в силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  государственная регистрация носит заявительный характер и зависит от воли и действий определенных лиц.

Если предварительным договором срок для заключения основного договора купли-продажи квартиры не определен, подлежит применению общее правило о заключении основного договора в течение года с момента заключения предварительного договора. И если в течении года после заключения предварительного договора основной договор заключен не был, и ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне предложение заключить основной договор, то предварительный договор прекращает свое действие в силу закона.

При этом, у застройщика  с указанного момента возникает неосновательное обогащение  за счет гражданина оплатившего квартиру, которое (неосновательное обогащение) в силу ст. 1102 ГК РФ подлежит возврату независимо от того, результатом чьих именно действий оно явилось.   

А согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.  

Таким образом, в большинстве случаев заключения предварительных договоров, граждане имеют законное право требовать возврата внесенных застройщику денежных средств обратно, и, кроме того, требовать уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Компанией «Мансвэл» наработана существенная положительная судебная практика, связанная со спорами с застройщиками, и, в частности, со спорами вытекающими из предварительных договоров купли-продажи квартир. Будем рады оказать помощь, если Вы оказались в сложной правовой ситуации.

 

Третейская оговорка в договорах долевого участия, предварительных договорах купли-продажи квартир

Нередки случаи, когда при возникновении спора с застройщиками по тем или иным причинам, граждане вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суды. В процессе рассмотрения спора в суде выясняется, что договор по которому квартира была приобретена содержит своего рода «сюрприз» - так называемую третейскую оговорку. Суть небольшого предложения, которое в большинстве случаев можно найти практически в любом предварительном договоре купли-продажи квартиры, либо договоре долевого участия в строительстве, сводится к тому, что в случае возникновения спора по договору, такой спор подлежит рассмотрению не федеральным судом, а третейским.

Мы ни в коем случае не хотим дискредитировать институт третейских судов, однако по нашему глубокому профессиональному убеждению наибольшую судебную защиту, все таки, гражданин получит в федеральном, нежели третейском суде.

Итак, что же происходит, когда в федеральном районном суде выясняется, что в договоре существует такая третейская оговорка? Согласно Гражданскому процессуальному кодексу РФ, если застройщик заявит возражения относительно разбирательства дела в федеральном районном суде, спор подлежит передаче непосредственно в тот третейский суд, который указан в договоре. Следует отметить, что такое возражение застройщика будет являться абсолютно законным и  обоснованным, предусмотренным статьей 222 Гражданского процессуального кодекса РФ. Иск гражданина к застройщику в таком случае будет оставлен без рассмотрения федеральным районным судом, а спор будет передан на рассмотрение третейского суда.

Важно заметить, что в последнее время судебная практика в этой части начинает складываться в пользу  застройщика. Иски оставляют без рассмотрения, споры передаются на разрешение третейских судов. Однако, компания «Мансвэл» считает такую практику не обоснованной. Иски граждан в таких случаях, несмотря на наличие третейской оговорки, должны рассматриваться федеральными районными судами. Наша позиция основывается на следующем.

Согласно статье 9 Закона Российской Федерации от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В силу п.1. ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» защита прав потребителей должна осуществляться судом. В тоже время,  согласно статье 4 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» правосудие в Российской Федерации осуществляется судами, непосредственно учрежденными в соответствии с Конституцией РФ. Представляется, что обращение в третейский суд не может быть рассмотрено как обращение за судебной защитой, так как по сути своей, является альтернативным способом защиты нарушенного права гражданина.  

Согласно п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», а так же ч. 7 ст. 29 ГПК РФ подсудность исков о защите прав потребителей устанавливается по выбору истца. Данные нормы носят императивный характер, и их нарушение не допускается.

Следовательно, устанавливая в договоре с истцом, являющимся физическим лицом-потребителем условие о том, что споры между сторонами рассматривает третейский суд, застройщики нарушают п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Однако, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, согласно п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1.

По общему правилу, в соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является ничтожной.

 

 

Если у Вас возникли какие либо вопросы, связанные с предварительным договором купли-продажи квартиры, пожалуйста, позвоните нам. Так же Вы можете направить нам свой вопрос по электронной почте, либо через интерактивную форму на нашем сайте.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

© 2011 Фадеев и Партнеры

                                                             Тел: +7 (812) 965-17-85                                                                   

 Использование материалов возможно при обязательной установке активной гиперссылки на сайт ЮК "Фадеев и Партнеры"